Infrastruktura

O projekcie Studium zagospodarowania gminy Piaseczno.

Do 14 sierpnia był w gminie wywieszony projekt zmiany Studium, jest on nadal dostępny w pod adresem http://wspolnerazem.pl/projekt-zmiany-studium-uwarunkowan-i-kierunkow-zagospodarowania-przestrzennego-miasta-i-gminy-piaseczno/ .

Zorganizowana przez gminę publiczna debata o projekcie nie wzbudziła dużego zainteresowania. Z pośród przybyłych ok.30 osób połowę stanowili właściciele gruntów nie przewidzianych pod zabudowę w Studium, a  zainteresowani „odrolnieniem” swojej ziemi.

Studium zagospodarowania jest aktem ogólniejszym niż plany. Jego zmiana jest okazją do pewnego rachunku sumienia, ogólnej oceny, podsumowania i weryfikacji planistycznej działalności gminy. Nowy projekt zmiany Studium bazuje na prognozie demograficznej GUS, według której do roku 2035 ludność naszej gminy ma wzrosnąć o ok.20 tys. Czy ilość nowych terenów pod zabudowę jest właściwa dla nowych osadników? Na ten temat w całym Studium jest tylko jedno, krótkie zdanie: przeznaczone pod zabudowę obszary są wystarczające dla zaspokojenia potrzeb związanych z prognozowanym rozwojem. Zdanie to nie jest poparte żadnym wyliczeniem, co więcej w Studium brak również części danych potrzebnych do weryfikacji. Mimo to spróbujmy sami zrobić ten bilans. Według prognozy GUS do 2035 roku ludność gminy wzrośnie o 7 tys., zaś miasta o 13 tys. (z tego 3,9 tys. przypada na domy jednorodzinne, zaś 9,1 tys. – wielorodzinne 1 ). A więc terenów pod budownictwo jednorodzinne potrzeba dla 7+3,9=10,9 tys. nowych osadników. Przyjmując 3,5 osoby na jeden dom uzyskujemy prognozę 3,1 tys. nowych domów. Analizując plansze graficzne można oszacować, że 2/3 obecnych terenów rolnych ma być zabudowana. Jest to ok. 2 500 ha dla 3 100 domów, co daje gęstość zabudowy 1,25 domu na hektar.

Czy to dużo czy mało? Bardzo ekstensywnie zabudowane Zalesie Górne, z działkami ponad 1800m2, to ok.5 domów na hektar. Uważana za wzorcową nowa osada Krzywa Iwiczna to 35 d/ha. Drogie dzielnice domów jednorodzinnych w Londynie mają gęstość 44 d/ha. Według tych wskaźników dla nowych osadników potrzeba od 4 do 32 razy mniej terenu niż przewidziano w Studium. Jeśli zgodnie z rozsądkiem i zapotrzebowaniem społecznym przeznaczyć część pod intensywną zabudowę jednorodzinną, a część pod ekstensywną, to terenu trzeba by od 10 do 15 razy mniej niż przewidziano w Studium.

Jakie będą skutki takiego nadmiaru? Miasto Piaseczno sięgać ma aż do Złotokłosu. Co ciekawe wg. autorów Studium zaowocuje to wzmocnieniem systemu przyrodniczego tej strefy. W ogóle sprawy środowiska i zasada „zrównoważonego rozwoju”, czyli taka by „granicą podejmowania działań była trwałość zasobów środowiska” są deklarowane jako podstawa prac planistycznych gminy. Natomiast w praktyce cały pas na północ i zachód od rzeki Jeziorki ma zostać zabudowany. Gdyby ten teren scalić i powtórnie rozparcelować pod intensywną zabudowę jednorodzinną zmieściłby on prawie 400 tys. ludzi. U nas tak nie będzie, będziemy mieli bardzo ekstensywną, rozproszoną zabudowę, dom daleko od domu, tzw. rozbryzg miasta (urban sprawl). Dominującym typem będzie „zabudowa tramwajowa” bowiem taki jest kształt prywatnych pól, a w naszej gminie nie ma zwyczaju scalania gruntów przed oddaniem ich pod inwestycje. Z tego samego powodu będziemy mieli „grzebieniowy” układ ulic – od starej drogi odchodzące liczne prywatne uliczki, bez przejazdu i z jednostronnym podłączeniem do drogi głównej. Jak to będzie można zobaczyć na terenach, które ostatnio podlegały najszybszej urbanizacji: w Jesówce, Domance, Bobrowcu czy Jazgarzewszczyźnie. Jest to endemicznie polski patent – połączenie Bevery Hills i slamsowiska : bogate wille w bezładnej urbanistyce.

Zniszczenie przestrzeni i środowiska to nie wszystko. Koszt uzbrojenia terenu jest odwrotnie proporcjonalny do gęstości zabudowy. Im rzadziej stoją domy tym dłuższe muszą być ulice, wodociągi itp. Te wydatki zostaną pokryte z budżetu gminy, czyli z naszego wspólnego budżetu. To olbrzymie sumy. Już przyjęte przez naszą gminę zobowiązania, tylko na wykup gruntów pod nowe drogi to ponad 600 mln zł 2), czyli prawie 10 tys zł na głowę mieszkańca gminy. Zapewne drugie tyle na budowę infrastruktury technicznej i społecznej. Powstaje zasadnicze pytanie: czy na pewno obecni mieszkańcy gminy chcą finansować sprowadzanie nowych? Jaki jest w tym nasz interes? Po co nam to?

Sądzę, że o tak podstawowych kwestiach nie mogą decydować sami radni. Chodzi przecież o zadłużenie każdego z nas na wiele lat. Na to pytanie powinniśmy odpowiedzieć wszyscy, w referendum.

Może bezkrytycznie przyjęto prognozę GUS za podstawę Studium? Może jej realizacja jest wbrew interesom i woli mieszkańców gminy? Może nie powinniśmy sprzyjać jej realizacji, lecz podjąć działania zapobiegawcze? Może prognoza jest nierealna, bo spadek atrakcyjność terenu zniechęci inwestorów? Znam wiele zagranicznych przykładów takiego planowania w gminach, w których mieszkańcy podjęli decyzję: żadnej więcej nowej zabudowy na naszym terenie. Nie znam za to przykładu zachodnich gminnych planów, które nie kierowały by się zasadą: ograniczony, kontrolowany dostęp do gruntów budowlanych jest w interesie wszystkich. Co ciekawe w ostatecznym rozrachunku również w interesie właścicieli gruntów, a to dlatego, że nadmiar gruntów budowlanych rodzi bańką spekulacyjną, której pęknięcie dotyka najbardziej właścicieli ziemi. Ten proces właśnie rozpoczął się u nas. Gigantyczny nadmiar gruntów budowlanych spowodował załamanie rynku, gwałtowny spadek obrotów i w efekcie cen ziemi. Kolejne fazy tego procesu, dobrze znanego z historii urbanistyki, to wprowadzenie podatku od ziemi przeznaczonej pod zabudowę i masowe podania właścicieli o powtórne przekwalifikowanie gruntów z budowlanych na rolne.  Tak będzie i u nas, bo taka jest logika tego procesu. Rzecz w tym by „planując” przewidywać, a nie ulegać pokusom chwili.

A może się mylę? A może nowi osadnicy to rozwój gminy? Może urbanizacja jest procesem dochodowym? Przecież w historii i w innych krajach urbanizacja zwykle jest i była doskonałym interesem. Po to przecież zakładano miasta. Ale czy nasza żywiołowa urbanizacja, bez normalnej urbanistyki,  bez scaleń, bez podstawowej siatki ulic, bez sensownego podziału kosztów i zysków też jest dochodowa? Znam odpowiedź na to pytanie w skali całego kraju, bowiem uczestniczyłem w badaniach tego tematu przez Instytut Studiów i Ekspertyz Samorządowych. Wynik jest fatalny. Ale może nasza gmina jest inna? Może, ale rzecz w tym, że nikt tego nie wie: ani radni, ani burmistrz. Żadnych danych ani analiz tego fundamentalnego tematu gmina nie ma.

W materiałach Studium są dane o stanie obecnym: o powierzchni dziś zabudowanych terenów, długości dróg i infrastruktury. Ale nie ma danych o stanie projektowanym: o powierzchni terenów, które według Studium mają być zabudowane, o potrzebnej nowej infrastrukturze. Nie ma ani danych ilościowych, ani finansowych. Nie ma też szacunków jak wzrośnie cena wody i kanalizacji na skutek rozproszenia instalacji. Są to dane elementarne przy planowaniu, bez nich nie da się zrobić podstawowego bilansu. Dlaczego ich nie ma?

Na koniec jeszcze jedno pytanie: dlaczego nasza gmina i nasi radni coś takiego nam szykują? Tak wielka ilość terenów budowlanych w Studium wynika przede wszystkim z olbrzymiego ich nadmiaru w już uchwalonych planach. Przez lata nasi radni seryjnie uchwalali plany, zmieniali przeznaczenie ziemi na budowlaną, nie z powodu jej niedoboru, ale by poprzez „odrolnienie” wzrosła cena ziemi, a więc dla celów spekulacji gruntami. Wystarczającym powodem owego „odrolnienia” była wola właścicieli ziemi. W ten sposób radni utożsamiali interes wąskiej grupy (i swój) z interesem ogółu. Jest w tym logika, bo głośny głos kilu czy kilkunastu zainteresowanych, aktywnych wyborców znaczy więcej niż milczenie biernej i obojętnej, olbrzymiej większości. O olbrzymim nadmiarze ziemi budowlanej w naszej gminie od lat dobrze wiedzą urbaniści w gminie, radni i burmistrz. Nie wiedzą o tym tylko bezpośrednio zainteresowani, ci, którzy będą to finansowali czyli ogół mieszkańców. Nie wiedzą o tym, bo nie chcą wiedzieć, bo ich to nie interesuje. W ostatecznym rozrachunku sami sobie jesteśmy winni. Nie zrzucajmy odpowiedzialności na radnych, to my sami zadecydowaliśmy o naszym losie i o losie naszej piaseczyńskiej ziemi.

 

Jacek Koziński, VIII 2014

 

1) szacunek na podstawie obecnych proporcji między tymi typami zabudowy

2) Inwentaryzacja zobowiązań podwarszawskich gmin wynikających z uchwalonych planów.  A.Olbrysz, 2011

 

 

 

Autor jest architektem i urbanistą, współpracuje z Instytutem Studiów i Ekspertyz Samorządowych. Jest współautorem opracowań o ekonomicznych skutkach urbanizacji w Polsce. W kwietniu został powołany do rządowej Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej

tagi

Informacje

Nadchodzące wydarzenia

There are no upcoming events at this time.

cb4f156ffe59bdc7676bc2862ed167e3CCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC